Vida de Síndico: Quem pode ser?

Você já se perguntou quem pode ser síndico? Quais os direitos e deveres do cargo?

Neste artigo da Protest você vai entender melhor o papel do síndico.

Quem pode ser síndico?

A lei é bem clara nesse sentido. Confira o texto do Artigo 1.347 do Código Civil:

A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”.

Ou seja, pela Lei o síndico é qualquer pessoa escolhida em assembleia. Proprietários, locatários, síndicos autônomos, qualquer um pode ser síndico desde que seja votado pela maioria. Mas algumas Convenções restringem essa função aos proprietários. Nesses casos, prevalece a Convenção.

Importante: Para participar da Assembleia a regra é ser condômino, e estar em dia com sua cota condominial, ou ser representante, portando procuração de algum condômino com firma reconhecida. No caso de candidatos a síndico que sejam locatários ou síndico autônomo, ou eles comparecem com procuração ou algum condômino, ou mesmo a administração do condomínio, apresenta suas propostas de candidaturas, pois sem esses requisitos, eles não podem participar da assembleia.

O mais usual é que o síndico seja um proprietário, por ser alguém com um interesse particular em fazer uma boa administração e cuidar do bem-comum, por envolver seu próprio patrimônio.

O síndico é o administrador do condomínio, e irá tratar tanto das questões de ordem social, mediando relacionamento de condôminos, funcionários, regulando utilização de áreas comuns e de lazer, bem como de tudo que se relaciona a finanças, tributos e RH. Para lidar com todas essas questões, os síndicos devem se cercar de empresas de comprovada competência na sua área, que possam garantir o funcionamento e a regularidade fiscal do condomínio.

 

Responsabilidades do síndico

A lei estabelece no Artigo 1.348 do Código Civil quais são os deveres do síndico:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

– Convocar a assembleia dos condôminos;

II – Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV – Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

– Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX – Realizar o seguro da edificação.

  • Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
  • O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

Note que o conjunto de responsabilidades que recai sobre o síndico é grande, sendo que a mais importante é o item II, que determina ser ele o representante legal do condomínio, em juízo ou fora dele.  Durante a vigência de seu mandato, o CPF do síndico permanecerá como representante legal junto a Receita Federal, e ele deverá ter certificação digital para que o condomínio possa cumprir suas obrigações trabalhistas e tributárias.

A lei cria uma enorme responsabilidade sobre o síndico: ele é ao mesmo tempo líder, representante legal e guardião do bem-comum. São tantas atribuições que é difícil fazer tudo sozinho.

Você ou algum síndico já atrasou a prestação de contas? Deixou de cobrar ou cobrou de forma inadequada os inadimplentes? Descumpriu leis trabalhistas? Planejou e executou obras incorretas?

Todas essas situações são passíveis de penalidades contra o condomínio, podendo o síndico ser responsabilizado no momento em que causem algum prejuízo ao condomínio ou a terceiros. Quem ocupa esse cargo tem a responsabilidade civil de cumprir a lei.

Fonte: pexels

O síndico autônomo

Tentando fugir dessas responsabilidades, alguns condomínios optam pela contratação de síndicos externos, profissionais autônomos com conhecimento da função, que se oferecem para aliviar essas responsabilidades. Nesses casos recomenda-se muita cautela e critério na seleção, pois os atos praticados por esse profissional são vinculados ao CNPJ do condomínio. Dessa forma, se um ato irregular seja praticado, o condomínio não poderá alegar desconhecimento, sendo por fim responsável por suas consequências.

Se for o caso, procure selecionar profissionais com experiência comprovada, e cheque as referências. E submeta o contrato de prestação de serviços a um advogado de sua confiança.

Importante: O síndico autônomo, após eleito, equipara-se a um síndico condômino. Seu mandato irá até o, a menos que seja destituído por uma assembleia.  Faça constar no contrato de prestação de serviços que o síndico se obriga a convocar assembleia sempre que for instado pela maioria do Conselho Fiscal, constando do edital a data e a ordem do dia determinados por ele.

 

O síndico tem salário?

Não. Síndico não tem salário. Mas é comum estar estabelecido na Convenção uma contrapartida por seus serviços. Conforme a convenção de cada condomínio, poderá haver remuneração para o síndico a título de pró-labore ou isenção da cota condominial, sendo essa última a forma mais comum. Mas lembre-se que o síndico não é um funcionário do condomínio, e sim o gestor. Dúvidas ou reclamações devem ser encaminhadas pelos canais próprios de comunicação, Portal do Condomínio ou livro de reclamações, evitando interfonar em horários impróprios.

Importante: Seja qual for a natureza da contrapartida (pró-labore ou isenção de cota), esses valores estão sujeitos a retenção e recolhimento de INSS, tal como ocorre com serviços de autônomos, e o síndico deverá informar em sua Declaração de Ajuste Anual junto a Receita Federa.

 

Qualidades de um bom síndico

A escolha do síndico é muito importante para um condomínio. Uma boa administração evita multas, processos, acidentes e a desvalorização dos imóveis.

Muitos podem ocupar o cargo, mas nem todos vão conseguir ter um bom desempenho.  Um bom síndico precisa das seguintes características:

  • Não esbanjar e nem poupar muito dinheiro, saber quando investir e quando cortar custos. Mantenha seu patrimônio bem cuidado.
  • Ser flexível, sabe ouvir, prezar por uma boa comunicação e decisões feitas em grupo.
  • Saber como gerir conflitos de forma racional, evitando misturar emoções.
  • Ter bom conhecimento financeiro, administrativo e jurídico. Busque sempre a melhor assessoria.
  • Estar presente no condomínio.
  • Ter perfil de líder e transmitir confiança.
  • Ser transparente e prestar contas mensalmente.

Ou seja, precisa ser uma pessoa capacitada e ativa no condomínio, essas qualidades são indispensáveis em um bom síndico.

Fonte: pexels

Síndico, o condomínio precisa de você!

Nem todo mundo vê o síndico como um líder, mas o cargo tem um peso enorme. É preciso fazer escolhas que impactam no patrimônio e na rotina de centenas de pessoas.

Para quem tem perfil de liderança, todo esse peso se transforma em leveza. Uma boa gestão do condomínio cria assembleias organizadas, patrimônios prósperos e uma convivência harmoniosa.

Para administrar um condomínio é preciso muito conhecimento prático e técnico. Por isso, existem os serviços de administração profissional que, aliados ao trabalho do síndico, garantem uma gestão eficaz, alinhada à legislação, e criam o melhor ambiente possível.

Profissionais especializados dividem a responsabilidade e ajudam o síndico a fazer as melhores escolhas. A Protest presta esse serviço há mais de 40 anos, facilitando a administração de mais de 700 condomínios no Rio de Janeiro e Niterói e 39.500 unidades.

Faça a melhor escolha para todos, contrate uma administradora profissional.

 

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