Condomínio atrasado, o que fazer?

A inadimplência sempre foi um problema em condomínios. O que não é de se estranhar, já que 25% da população brasileira têm algum tipo de dívida.

A Protest fez esse artigo para você entender melhor a inadimplência em condomínios e algumas boas práticas para contornar esse problema.

 

O que caracteriza e quais as consequências da inadimplência condominial?

Caso o condômino não pague sua cota até a data do vencimento ele já é considerado inadimplente.  A penalidade está prevista no Código Civil, multa de até 2% e juros de 1% ao mês.

Além de impor multa e juros, a condição de inadimplente retira do condômino a possibilidade de participar e votar em assembleias, e algumas convenções proíbem o uso das áreas de lazer, quando o custo pela utilização da área for cobrado separado da cota de condomínio.

 

Como evitar a inadimplência?

Não existe uma forma de evitar para sempre a inadimplência, mas existem formas de diminuir a ocorrência.

Primeiro, você pode tomar medidas de ordem prática e objetiva do assunto: o pagamento.

  • Facilite o pagamento. Ofereça a segunda via do boleto, opção de débito automático em vários bancos. Essa medida elimina a fonte esquecimento de sua inadimplência.
  • Cobre com antecedência. Envie os boletos do condomínio com antecedência, assim, os moradores têm um bom tempo para efetuar o pagamento.
  • Avise sobre dívidas rapidamente. Envie uma carta avisando ao condômino sobre o vencimento do boleto anterior.
  • Estabeleça regras. Antes mesmo de surgir o primeiro inadimplente, estabeleça quantos dias de cobrança administrativa vão ser tolerados antes de acionar a justiça.

 

Depois de implementada essas quatro iniciativas, você pode ter boas práticas de relacionamento.

  • Conscientize os moradores. Durante assembleias fale sobre a importância de pagar a cota condominial dentro do prazo, quais as consequências de não fazer isso e como isso impacta no orçamento de outros condôminos. Se a inadimplência é persistente, o condomínio precisará aumentar o valor do orçamento.
  • Preste contas, apresente os investimentos. Também é importante prestar contas de onde o dinheiro está sendo gasto e como isso está sendo positivo para o patrimônio de cada condômino. Essa é uma forma de incentivar o pagamento.
  • Converse com o devedor. O síndico pode conversar com o inadimplente de maneira positiva e informal, para entender melhor a situação que causou a dívida e tentar reverter a situação.

 

Condomínio atrasado, como cobrar?

A cobrança de dívidas é uma das questões mais espinhosas para síndicos e condôminos. O desgaste pessoal é enorme, e muitos não sabem como cobrar de forma eficiente. Mesmo a dívida impactando todo o condomínio, ninguém gosta de ser invasivo e fazer cobranças. Já pensou acionar a justiça e depois ter que pegar elevador contra quem você moveu uma ação?

Não existe regra geral para o processo de cobrança do inadimplente. Mas é importante estabelecer o método mais adequado ao condomínio, e aplicar sempre da mesma forma para todas as situações.

Primeiro, estabeleça uma boa comunicação com condôminos. Observe que em algumas vezes a inadimplência pode ocorrer por esquecimento. Nesse caso um simples aviso resolve o problema. O meio mais simples para fazer esse primeiro aviso é informar no recibo do mês seguinte que existe uma cota em aberto. Normalmente esse recibo deve ser enviado entre 15 a 20 dias da data do vencimento anterior.

Esse aviso não surtindo efeito, é hora de iniciar os trabalhos de cobrança administrativa. Uma carta, agora mais formal, deve registrar a pendência e dar orientações de como proceder para fazer o pagamento. O importante é não retardar o início dessa cobrança administrativa, para que o valor não se acumule e fique mais difícil para pagar.

Apesar de ser possível começar a cobrança logo no primeiro dia, o recomendável é que o período de cobrança administrativa se dê nos primeiros 90 dias de vencida a primeira cota. Esse prazo é o mais indicado para o devedor se organizar e conseguir quitar o valor. Não surtindo resultado, não hesite em entregar o assunto ao escritório especializado em cobrança.

 

É possível fazer um acordo da dívida?

Sim, sempre em casos especiais. Mas entenda como acordo o parcelamento da dívida, em quantidade de parcelas razoável, sem abrir mão do principal, nem da multa e juros.

Na hora de firmar um acordo com o inadimplente é importante atender a capacidade de pagamento do condômino sem perder de vista os interesses do condomínio. Mesmo que ainda não se tenha ajuizado ação de cobrança, é conveniente que o acordo seja firmado com assistência de um advogado e resulte num termo de confissão de dívida. Nesse termo o condômino reconhece a dívida e se compromete a pagá-la no prazo estabelecido. Não sendo cumprido, esse acordo poderá ser executado judicialmente.

Se já houver ação judicial de cobrança, o acordo deverá ser homologado no respectivo processo. Os acordos judiciais e os extrajudiciais homologados por sentença tem força de título executivo judicial. Quando descumpridos, podem ser executados.

Se o acordo envolver valores mais expressivos ou quantidade elevada de parcelas, leve o assunto para ser discutido e aprovado em assembleia. 

Importante: A dívida de condomínio é uma das poucas na qual, mesmo o imóvel sendo bem de família, irá a leilão se as cotas não forem quitadas.

 

Evite desgastes e erros

Lidar bem com o problema da inadimplência exige um bom conhecimento técnico e ótimas habilidades pessoais de relacionamento. O melhor é contar com alguém que tem muita experiência e prática no assunto.

Uma cobrança feita de forma indevida, constrangendo o devedor, pode levar a um  processo por danos morais contra o síndico ou condomínio.

Se a questão não for conduzia da forma correta, a dívida pode se alongar por muito tempo e gerar problemas financeiros para o condomínio.

A Protest tem mais de 40 anos de experiência em administração de condomínios com as melhores práticas do mercado para diminuir a inadimplência e tornar seu prédio mais eficiente.

Somos associados à ABADI (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis) e certificados pelo PROCONDO, duas entidades que, assim como a Protest, são referência em transparência e qualidade.

Com o nosso serviço de administração de condomínios, você fica tranquilo sabendo que o seu condomínio tem as melhores práticas para combater a inadimplência

 

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