O risco da informalidade na administração de condomínios

Você sabia que existem processos administrativos contra síndicos de condomínios?

Veja quais os riscos e como se prevenir.

A vida de síndico exige o cumprimento de diversas obrigações, previstas em lei e em convenções do condomínio, vindo em ambas as ocasiões, a acarretar responsabilidades judiciais. Muitos ficam surpresos ao saber, mas processos judiciais contra síndicos de condomínios ou casos de assembleias para destituir o síndico que está em exercício são uma realidade comum, sendo geralmente, motivada pela falta de conhecimento ou informação do próprio síndico.

O risco que recai sobre esse cargo de grande responsabilidade existe e encontra-se regularmente definida na convenção condominial, bem como no artigo 1.348 do Código Civil. E como a Protest é especialista em facilitar a administração de condomínios, e como consequência, a vida do síndico, fizemos um artigo explicando mais sobre a responsabilidade judicial de quem ocupa essa função.

 

Como ficar em dia com cada atribuição do síndico

É importante compreender bem o conceito geral de responsabilidade civil. Segundo os artigos 186 e 927 do Código Civil, qualquer pessoa poderá ser compelida a responder judicialmente quando, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direitos ou causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral.

Da mesma forma, qualquer pessoa que ocupa um cargo e o exerce além dos seus limites econômicos ou sociais, poderá responder judicialmente, como descrito no artigo 187 do Código Civil. Um caso real é um síndico de Vitória, que pagou uma indenização de R$ 12.000,00 por cobrar multas de forma indevida e denegrir a imagem dos condôminos.

Em qualquer momento que um condômino se sinta lesado por uma ação ou omissão do síndico, existe o precedente para uma ação judicial. Visto que ninguém pode alegar desconhecimento das leis, síndicos que não cumprem com suas atribuições dão abertura para processos.

É importante lembrar que um processo não é uma sentença, todos têm o direito de se defender perante a lei, e elas existem para garantir a boa convivência em comunidade. Para evitar dores de cabeça, é preciso fugir da informalidade e do “jeitinho”; todas as atribuições do síndico devem ser cumpridas à risca. Confira a lista da Protest com 3 responsabilidades do síndico que englobam as atribuições presentes no código civil:

 

Convocar assembleias (Artigo 1.348 I do Código Civil)

Como o código civil não especifica uma forma padrão de assembleia, a convenção dos condomínios normalmente possui instruções e regras de execução. Como boa prática, avisar com antecedência a data das assembleias e levantar a importância da presença de todos é de praxe. Se você tem dúvidas sobre esse tema, consulte o nosso artigo sobre Assembleias.  

Outra atribuição que pode ser inserida é o dever do síndico de dar conhecimento sobre qualquer procedimento judicial ou de interesse do condomínio (artigo 1.348 III do código civil). Sempre que um processo dessa natureza ocorrer, ele precisa ser anunciado em assembleia para que a coletividade esteja ciente.

A ação judicial mais comum é o processo trabalhista, quando algum profissional do condomínio alega ter seus direitos violados. Da mesma forma, a cobrança de taxas condominiais atrasadas feita de forma indevida, pode acarretar processos de danos morais por parte de condôminos que alegam terem seus direitos feridos. Como esse é um tema delicado, caso você tenha dificuldade em conduzir essas cobranças e necessite de ajuda, leia este artigo.

 

Representar e zelar pelo condomínio (Artigo 1.348 II do Código Civil)

O síndico representa ativamente e passivamente o condomínio e seus interesses. Isso significa que ele deve zelar pelos espaços comuns, prestação de serviços, fazer cumprir a convenção e o regimento interno (artigo 1.348 IV do código civil), cobrar as contribuições, administrar as taxas condominiais, realizar o seguro da edificação e representar o prédio em qualquer tipo de ação judicial.

Até certo ponto, a manutenção do patrimônio também é responsabilidade do síndico, que pode responder judicialmente caso a manutenção não seja executada e planejada da forma correta ou convencionada em Assembleia. Existem casos de condôminos que processaram o prédio por sofrerem acidentes em obras, que alegadamente não foram executadas da forma correta.

 

Elaborar o orçamento e prestar contas (Artigo 1.348 VI e VIII do Código Civil)

O síndico é também o responsável por elaborar o orçamento anual, prestando contas todo ano e quando for exigido. Como a prestação de contas pode ser um assunto complexo, a Protest fez um artigo abordando o tema. De forma geral, o mais importante é manter todos os documentos dos gastos e dos serviços recebidos, trazendo uma prova factual de que o dinheiro realmente foi direcionado para serviços prestados, visando a melhoria do prédio.  

Para que tudo ocorra de forma tranquila, é importante verificar periodicamente se as empresas prestadoras de serviços estão com suas responsabilidades em dia. Da mesma forma, os direitos trabalhistas dos funcionários precisam estar dentro do que é estipulado pela lei.

Caso as contas não sejam aprovadas pela assembleia, por algum tipo de suspeita ou irregularidade levantada, o síndico pode ser intimado com uma ação judicial de prestação de contas, assim como é previsto no artigo 550 da lei processual civil.

 

Destituição do Síndico

É importante saber que a destituição do síndico é uma possibilidade real e prevista em lei, quem não cumprir com suas atribuições pode acabar sendo afastado do cargo. Segundo o artigo 1.349 do código civil, o síndico pode ser afastado por praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar o condomínio de forma conveniente.

E como destituir o síndico? O mesmo artigo prevê que 1 quarto dos condôminos podem convocar uma assembléia extraordinária, na qual a destituição ou não do síndico será votada pela maioria. Lembrando que é preciso ter um motivo real para tal ação, seguindo um dos casos previstos em lei.

Da mesma forma que os condôminos têm respaldo jurídico para destituir um síndico caso ele se enquadre em alguns dos casos citados em lei, o síndico também tem seus direitos. Em um caso de uma destituição injusta, mal orientada ou danos causados pela situação, o síndico que se sentir lesado deve procurar a justiça para tomar as ações necessárias.

 

Direito do síndico: transferir o poder de representação (Artigo 1.348 § 1º e 2º do Código Civil)

Você já imaginou o grande risco que um síndico corre quando ele não sabe ou não consegue cumprir todas as atribuições? Mas todo esse peso não precisa ficar nas costas do síndico. Um dos direitos do síndico é transferir seu poder administrativo e representativo.

A transferência pode ser feita para um dos condôminos ou para uma empresa. Por exemplo, se um prédio tem um contabilista entre os condôminos e ele está interessado em ser o responsável administrativo, o síndico pode transferir todas suas responsabilidades para esse morador, desde que isso seja aprovado em assembleia.

Da mesma forma, a transferência pode ser feita para uma empresa, a exemplo do que ocorre na administração e gestão de condomínios na Protest. O nosso serviço garante que o condomínio está em dia com toda a legislação vigente e que o síndico pode dormir sossegado, sabendo que seu papel está sendo cumprindo por um time de profissionais com anos de experiência na área.

A Protest gera um ganho de eficiência tão grande para os condomínios que fizemos uma entrevista com um dos nossos clientes, que revelou a tranquilidade de contar com uma administração profissional no dia a dia.  Quer fazer como esse e centenas de outros síndicos que hoje podem dormir tranquilos, sabendo que o prédio está na mão de profissionais competentes? Converse com a Protest!

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